Недвижимость с немецким акцентом

Недвижимость в Германии является одной из самой дешевых в мире. Именно на эту страну приходится около четверти всех сделок купли-продажи зарубежными инвесторами. Имеет спрос как жилая недвижимость, так и коммерческая. Дело в том, что рынок недвижимости в Германии достаточно стабилен и надежен: никаких резких падений цен во время кризиса: в 2008 году стоимость квартир снизилась всего на 1,3%, домов – на 2,6%. Цены в Германии либо остались практически на прежнем уровне, либо повысились. Рынок демонстрирует достаточную стабильность, что привлекает новых покупателей. Стоит все же разобраться, что скрывается за словами «надежный и стабильный рынок недвижимости Германии», если Вы хотите приобрести недвижимость с целью извлечения прибыли.

Что?

Можно купить квартиру или дом – любую недвижимость. Если Вы планируете ее сдавать, то можете иметь прибыль - 5-15% годовых. Дело в том, что Германия – страна арендаторов: по официальным подсчетам жилье снимают около 56% жителей, по неофициальным – около 80%. В Германии сложная ситуация с работой; жители страны вынуждены ездить по всей территории страны в поисках хорошей должности. Кроме того, много жителей страны сейчас являются представителями «новых кочевников», людей, которые часто и с удовольствием меняют место жительства, поэтому не склонны к приобретению жилья. Поэтому жилье покупается тут в большинстве случаев иностранцами с целью сдачи в аренду. Кроме того, немцы считаются самыми надежными квартиросъемщиками: редко меняют жилье в пределах одного района, сняв одну квартиру, они стараются жить там годами, это связано с очень большими первичными взносами при заселении. Кроме того, пользуется популярностью коммерческая недвижимость. Наиболее частыми предложениями являются магазины, отели и доходные дома. В качестве самого общего обзора цен можно привести следующие предложения: магазин площадью 52 кв. м в Баден-Бадене – €69 тыс.; магазин площадью 173 кв. м в Мюнхене – €390 тыс.; отель площадью 387 кв. м в Лейпциге – €250 тыс.; доходный дом площадью 212 кв. м – €128 тыс. По словам Елены Скробовой, директора компании Immo-Interess, это эффективное вложение средств благодаря стабильному доходу 7–10% годовых и, в случае ипотеки, самоокупаемости.

Где?

При покупке недвижимости стоит учитывать район. Германия после объединения все равно имеет отличия в развитии районов и, следовательно, отличия есть в спросе и ценах на недвижимость.

Южный район – Баден-Баден, Мюнхен, Гармиш-Партенкирхен – экономически развитой район, наличие курортов и туристов, жилье одно из самых дорогих. Стоимость квартиры в 50 кв. м – €50-170 тыс. Дом 100кв. м – €300-400 тыс.

Восточная Германия – самые демократичные цены, но качество вторичного жилья оставляет желать лучшего. Новостройки – дороже и лучше. Но этот район малопривлекателен для покупки и аренды: сдавать жилье есть смысл только около университетов, рядом со студенческими городками. Либо в Берлине, в западной его части. Купить жилье в этом районе легко, но вот продать его потом будет очень трудно: район не сильно удачный для жилья и вложения денег. Но при должном умении из недвижимости на востоке Германии можно извлечь неплохую прибыль. Квартира 50 кв.м – €40-170 тыс. Дом 100 кв. м – €80-450 тыс. Очень большой разброс, так как можно найти абсолютно разные варианты, как очень дешевые, так и достаточно дорогие в Берлине.

Западная Германия - Дюссельдорф, Кёльн и Дортмунд, Франкфурт-на-Майне, Ганновер – качество жилья в этом районе гораздо выше. Если рассчитываете удачно вложить деньги – стоит выбрать этот район, так как он наиболее хорошо экономически развит и плотно заселен. «За 550 тысяч рублей можно купить квартиру-студию в студенческом городке Вупперталь, примерно в 20 километрах от Дюссельдорфа. Дом постройки 1977 года находится рядом с рядом с Вуппертальским университетом». – говорит директор департамента зарубежной недвижимости АН «Бекар» Варвара Митрохина.

На неплохой доход вполне можно рассчитывать, ведь в Северном Рейне – Вестфалии, в ближайшие годы ожидается рост цен, а также повышение арендных ставок. По словам Алины Тодор, менеджера по продажам компании BMG Invest, за последний год аренда в регионе выросла на 6%.

Как?

Вы можете сами начать поиск, дать объявления в Интернете, можете попросить знакомых, проживающих в Германии отслеживать появление новых объектов на рынке и выезжать но просмотры. Но самое простое – обратиться в агентство недвижимости и найти маклера, который будет вести Ваш заказ. При удаленном приобретении можно оформить доверенность на своего представителя. По сути дела, для покупки недвижимость Вам нужен только паспорт и деньги. Но помните, что практически все операции с недвижимостью оплачиваются с помощью счетов в банке, открыть счет в немецком банке иностранцу немного сложнее, чем местному жителю, поэтому со списком документов требуется ознакомиться заранее.

Не стоит забывать и о сопутствующих расходах: налогах (налог на приобретение недвижимости – 3,5-4,5% покупной цены, за его уплату покупатель и продавец отвечают солидарно), гербовом сборе (0,5%), услугах нотариуса (1,5%), вознаграждении маклера (3-6%, также солидарно оплачивается).

Также возможна покупка строящегося жилья и земли под самостоятельную застройку.

Квадратный метр жилья при строительстве обходится от €600 до €1,5 тыс. Земля с подведенными коммуникациями оценивается в €100-800 за кв. м. Однако при строительстве вся ответственность за подготовку, планирование и выполнение работ ложится на плечи покупателя.

Можно взять жилье в ипотеку. Но получить ипотеку иностранцу в Германии не очень просто. Иностранный гражданин может оформить ипотечный кредит в Германии только при следующих условиях:

– он является обладателем постоянного места жительства и рабочего контракта или собственного бизнеса на территории ЕС;

– он располагает недвижимой собственностью, пригодной для залогового обеспечения по стоимости и местонахождению.

Кроме того, есть возможность купить жилье на аукционе. Все больше иностранных инвесторов покупает отчужденные банком объекты недвижимости. В этом случае плюсы очевидны: нет сопутствующих расходов: маклеру, нотариусу, да и покупная цена обычно ниже рыночной стоимости. Есть минус – если после покупки недвижимости обнаружатся какие-то недочеты: гнилые балки, дырявая крыша или еще что-либо, обратиться будет не к кому, все расходы на ремонт лягут на плечи покупателя. Поэтому до начала торгов (3-4 месяца) стоит выяснить адрес объекта и заранее осмотреть его.

Выгода?

Арендная плата в Германии достаточно невысока, но тем не менее, стабильность многолетних выплат можно предугадать.

«Объект, расположенный в удачном месте, позволяет зарабатывать в среднем 5–7% в год от его стоимости», — говорит Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills. Для этого бизнеса подходят практически все крупные города страны: Мюнхен, Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Кельн и др.

Таким образом, если Вы решили инвестировать в бизнес, то его доходность напрямую будет зависеть от местоположения объекта.

В любом городе Германии есть специальное издание Deer Mietspiegel, информирующее о расценках на аренду. Это тоже своего рода инструмент регулирования ценообразования, посредством которого правительство ограничивает разброс цен в этом сегменте рынка недвижимости. У квартиросъемщика всегда есть возможность сравнить сумму, которую он намерен платить за найденную им квартиру со среднегородскими расценками. Журнал выдают в мэрии либо в офисах ассоциации квартиросъемщиков.

Среднемесячная арендная плата по Германии – от €250 за однокомнатную квартиру. Высота арендной платы зависит от района, но может варьироваться от условий проживания. Кроме того, это всего лишь, так называемая, «холодная» часть стоимости. Есть еще «горячая» - коммунальные услуги, которые оплачиваются арендаторами самостоятельно. В целом, квартира, пригодная для жилья, может стоить около €600.

Рынок недвижимости германии очень перспективен, стоит лишь посмотреть, как Германия уверенно прошла кризис, и как медленно, но верно (около 7% в год) дорожает недвижимость. Сами жители Германии не являются активными покупателями недвижимости, поэтому рынок этот зависит от иностранцев и их вложений. По данным Dominart Real Estate, только в Берлине проживают около 200 тыс. выходцев из бывшего СССР — это одна из самых больших русских диаспор за рубежом. В городе действует пять русско-немецких школ, десять детских садов, работает свыше 50 русских магазинов и около 100 ресторанов и кафе. По состоянию на сентябрь-октябрь 2009 г. Германия занимает восьмое место по числу покупок зарубежной недвижимости россиянами (информация компании Gordon Rock).

Материал составлен на основе данных:

http://prian.ru

http://www.kvadrat.ru